La loi sur la copropriété (loi du 10 juillet 1965 modifiée) régit tout immeuble bâti (ou groupe d’immeubles) dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune.
La loi sur la copropriété ne s’applique pas lorsqu’une seule personne ou une seule société est propriétaire de la totalité du bien. Dès la première vente d’un local, la loi sur la copropriété s’applique puisque la propriété est répartie entre plusieurs personnes.
La loi sur la copropriété ne s’applique pas à la multipropriété, appelée encore « time share », car seule la société de multipropriété est propriétaire de l’immeuble. Ces sociétés sont régies par la loi du 6 janvier 1986.
Copropriété
La loi sur la copropriété s’applique aux immeubles, construits en hauteur : la copropriété verticale. Mais, elle s’applique également à des groupes d’immeubles ou groupes de maisons : la copropriété horizontale.
La rédaction du règlement et la division des lots ne peuvent se faire sans une étroite collaboration entre l'expert et le propriétaire demandeur.
Pour créer une copropriété, il suffit de faire dans l'ordre : 1) Un premier diagnostic technique (DTI) incluant un Etat des risques naturels et technologiques (ERNT) ; 2) Un tracé des plans de l'existant avec le mesurage selon la loi 'Carrez' ; 3) Un état descriptif de division (EDD) avec détermination des tantièmes ; 4) Un règlement de copropriété ; 5) Il faudra enfin réaliser les diagnostics immobiliers réglementaires pour chaque lot habitable (amiante, plomb, électricité, gaz) et pour les parties communes (amiante et plomb).
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Cas particuliers - L'interdiction de diviser :
Jusqu’à la loi SRU, seuls les immeubles déclarés insalubres, frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril ne pouvaient être divisés. Le nouvel article 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation élargit le champ de l’interdiction de la mise en copropriété de certains immeubles :
Toute division par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, ou comportent pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés et classés dans la catégorie IV visée par la loi du 1er septembre 1948 ;
Toute division d’immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m2 et 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L 1311 du code de la santé publique et plomb lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L 1334-5 du même code ;
Toute division par appartements d’immeubles de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées.
Le contrôle préalable à la division : le DTI (Diagnostic Technique Immobilier)
Avant de mettre en copropriété un immeuble ancien (construit depuis plus de 15 ans), un diagnostic technique doit être établi. Il a une durée de validité de 3 ans.
Ce diagnostic concerne la sécurité physique et la santé des occupants. Il constate « l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. »
Le notaire doit porter le diagnostic à la connaissance de l’acquéreur lors de la première vente de lot issu de la division. Il en est de même lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.
DTI - Les grandes lignes :
En 2 mots : SOLIDITE & SECURITE
L'expert a pour mission de constater si l’ état apparent des éléments de construction constitutifs du bien immobilier, présente les conditions minimales de SOLIDITÉ et de SÉCURITÉ.
Il examine tous les lieux et locaux concernés, rendus visibles et accessibles par le propriétaire.
Il contrôle l'état apparent de solidité du clos et du couvert, l'état des conduites et canalisations collectives et la conformité de tous les équipements communs et de sécurité du bien immobilier.
Il conclut son expertise par l'établissement d'un rapport détaillé, accompagné de photos et de préconisations sommaires destinées à la remise en état de certains éléments non conformes.
Parties communes :
Une partie commune est la partie des bâtiments et des terrains affectée à l’usage ou l’utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires.
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quels sont les éléments réputés être parties communes (sauf indication contraire du règlement de copropriété).
Une fois constituées, les parties communes doivent faire l'objet d'autres diagnostics (Amiante et Plomb).
Eléments réputés "Parties Communes" :
La structure
- les fondations,
- les toitures,
- les murs porteurs,
- le gros œuvre des planchers en dessous des parquets,
- les escaliers,
- la charpente, etc...
Des équipements
- les ascenseurs,
- le chauffage central,
- le vide ordures,
- les antennes de télévision collectives,
- les canalisations,
- la tuyauterie,
Certains locaux
- la loge de la concierge,
- le local poubelle,
- le local à vélos-poussettes,
- les entrées,
- les couloirs...
Certains droits
- le droit de surélever le bâtiment,
- le droit d’édifier un bâtiment nouveau sur un terrain commun,
- le droit de mitoyenneté.
Parties privatives :
Une partie privative est la partie des bâtiments ou du terrain réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Une fois constituées, les parties privées doivent faire l'objet d'autres diagnostics (Amiante, Plomb, Performance énergétique, Superficie 'Carrez', Electricité et Gaz).
Eléments réputés "Parties Privatives" :
- les parquets, les dallages et autres revêtements de sol,
- les plafonds,
- les cloisons intérieures,
- les portes intérieures,
- les portes palières,
- les placards et penderies ….
Les tantièmes de copropriété :
La part de propriété indivis des parties communes est évaluée en tantièmes (mode de répartition qui retient un nombre de millièmes, par exemple cent ou dix millièmes...). Les tantièmes sont en principe calculés proportionnellement à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots de l’immeuble qui résulte de la consistance, la superficie et la situation des lots (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). Le millième est l’unité de division du tout que représente l’immeuble, en mille parties égales. Cette notion permet de connaître la valeur relative de chaque lot et la part que chaque copropriétaire doit acquitter en charges, avances et provisions. Illustration : avoir 100/1000ème c’est être redevable de 10% des charges. Toutefois, il est possible de répartir les tantièmes de parties communes entre les lots d’une autre façon et selon d’autres critères que ceux visés par la loi (en fonction de l’utilisation des lots par exemple). Les tantièmes de parties communes sont fixés par le règlement de copropriété et par l’état descriptif de division qui sont remis lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
Le règlement de copropriété :
Le règlement de copropriété d’un immeuble, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance ainsi que les règles relatives à l’utilisation et la gestion des parties communes.
Il comporte un état de répartition des charges afférentes à l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble et des équipements communs.
Il indique la quote-part incombant à chaque lot dans les différentes catégories de charges.
Dès la première signature, il devient la loi commune de tous les copropriétaires. Il s’applique, dans toutes ses dispositions, à tous les copropriétaires de l’immeuble.
Le règlement de copropriété inclut donc un état descriptif de division (EDD) qui contient : l’identification de l’immeuble (adresse, contenance, désignation cadastrale), la description des lots, leur numérotation, la quote-part des parties communes afférente à ces lots...
Tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002 doit indiquer : - tous les éléments qui ont été pris en compte dans la méthode de calcul et - la méthode de calcul utilisée pour fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
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ANIL : C'est quoi une copropriété ?
